En tant que propriétaire, il est important de savoir comme sera calculé votre indemnisation en cas de destruction partielle ou totale de votre habitation.
Chez Luko, votre logement est garanti en valeur de reconstruction à neuf, avec un rachat de vétusté qui dépend de votre type de contrat.
La valeur de reconstruction à neuf, comment ça se passe ?
Si votre logement est détruit et que les conditions d'application de votre contrat sont remplies, un expert va chiffrer le coût de reconstruction. Il s'agit du montant nécessaire pour reconstruire un logement identique, au même emplacement. L'expert va également déterminer le taux de vétusté appliqué à votre bien.
☝️ À noter :
Si la reconstruction est faite ailleurs que sur l'emplacement du logement détruit, alors qu'il n'y a pas d'impossibilité légale ou réglementaire de reconstruire sur cet emplacement, l'indemnisation se fera sans rachat de vétusté.
Ensuite, l'indemnisation se fera en deux temps :
Avant les travaux :
Vous recevez un premier versement correspondant au cout de reconstruction, vétusté déduite.
☝️ Ce versement ne peut pas être supérieur à la valeur vénale de votre logement, si celle-ci est plus faible.
La valeur vénale, c'est le prix auquel vous auriez pu vendre votre bien au jour du sinistre. En somme, on ne peut pas vous rembourser pour la reconstruction de votre bien une somme supérieure à ce qu'il valait sur le marché au moment du sinistre, car cela irait à l’encontre d’un principe fondamental de l’assurance : elle ne peut pas générer l’enrichissement de l’assuré.
Après les travaux (qui doivent être faits dans un délai de 2 ans) :
Sur présentation des factures, un second versement est fait, correspondant au rachat de la vétusté.
C’est là qu’entre en jeu la notion de limite au rachat de vétusté :
Cela signifie que votre assureur prend en charge le montant de la vétusté en dessous d’un certain plafond.
Chez Luko, la part de vétusté couverte dans la reconstruction immobilière est limitée à 33%
Pourquoi appliquer une limite au rachat de vétusté ?
Tout simplement, pour garder des prix bas !
Plus le taux de vétusté rachetée est élevé, plus cela représente de risque à couvrir pour l’assureur. En conséquence, proposer un rachat total dans tous les cas demande d’augmenter le coût des cotisations d’assurance (pour avoir l’argent nécessaire aux indemnisations). C’est la raison pour laquelle beaucoup d’assureur proposent un rachat plafonné à 25%, ce qui représente moins de risque à couvrir.
Chez Luko, nous avons fait le choix d’un rachat plafonné à 33% pour nos contrats, car dans la grande majorité des sinistres immobiliers, la vétusté appliquée est sous ce seuil. Cela nous permet donc de garder des cotisations basses, tout en couvrant entièrement la plupart de nos assurés.
Et pour les sinistres dont le taux de vétusté est supérieur : la limite de 33% permet de prendre quand même en charge une grande partie des coûts, et ainsi de limiter la part qui restera à la charge de l’assuré.
Prenons un exemple concret :
Imaginons que votre logement soit détruit lors d’un sinistre, et que son coût de reconstruction soit chiffré à 200 000€.
Voici le calcul de votre indemnité, avec deux taux de vétusté différents:
| Taux de vétusté applicable, déterminé par l’expert : 15% | Taux de vétusté applicable, déterminé par l’expert : 35% |
Coût de reconstruction totale | 200 000€ | 200 000€ |
Premier versement de l’indemnité (coût de reconstruction, vétusté déduite) | 200 000 - (15% de 200 000) = 200 000 - 30 000 = 170 000€ | 200 000 - (35% de 200 000) = 200 000 - 70 000 = 130 000€ |
Second versement : rachat de la vétustéction, vétusté déduite) | 30 000€ (la vétusté est rachetée entièrement, car elle est en dessous de 33%) | 33% de 200 000€ = 66 000€ (les 2% de vétusté au-dessus de 33 ne sont pas rachetés) |
Montant total de l’indemnité | 200 000€ | 196 000€ |